【環球旅訊】對于(yu)深(shen)陷危機的(de)(de)WeWork而言，其問題源頭之一在于(yu)企業價值不高。WeWork是一家不擁有(you)物業的(de)(de)房地(di)產公司。WeWork租賃(lin)業主(zhu)的(de)(de)物業來運營共享辦公室(shi)，承(cheng)擔了巨大的(de)(de)租金(jin)壓力，需要再將(jiang)辦公室(shi)租賃(lin)出去；其沖銷(xiao)資產是來自其用戶的(de)(de)未來收(shou)入(ru)。

然而這種資產的(de)規(gui)模存在很大的(de)不(bu)確(que)定性，目前不(bu)足(zu)以支撐該公司盈利。貸方或投(tou)資人(ren)也無法(fa)保障(zhang)WeWork未(wei)來的(de)營收能夠抵(di)銷其成本。

盡管如此(ci)，WeWork去(qu)年還是以7.875％的(de)利率發行了(le)價值7.02億(yi)美(mei)元(yuan)的(de)債(zhai)券。《華爾街日報(bao)》在當時報(bao)道(dao)稱，潛在的(de)債(zhai)券投(tou)資(zi)者認為，“WeWork的(de)資(zi)產規模小(xiao)、租金(jin)(jin)壓力大、現金(jin)(jin)流為負(fu)，該公(gong)司(si)在紐約、舊(jiu)金(jin)(jin)山等高租金(jin)(jin)城市(shi)之外(wai)拓展業務(wu)也遭遇(yu)了(le)戰略(lve)挑戰，這些因素都使人擔憂。”但(dan)軟銀等投(tou)資(zi)者的(de)加入又給予了(le)他們信心。

上述挑戰(zhan)仍然存在，軟銀(yin)已經大(da)幅下調了對WeWork的(de)(de)(de)估值(zhi)。此(ci)外，WeWork的(de)(de)(de)資金損失情(qing)況(kuang)嚴重(zhong)，面臨SEC的(de)(de)(de)初步調查(cha)。

地(di)產運營商不具備或(huo)僅擁(yong)有少量物業資產，也有可能(neng)實現成功的(de)發展。萬豪(hao)和希爾頓等國際(ji)酒店(dian)品牌(pai)運營商如今已很少持(chi)(chi)有地(di)產，但他們仍然打造了(le)可持(chi)(chi)續的(de)高利潤業務(wu)模(mo)(mo)式。WeWork可以借鑒這些品牌(pai)的(de)關鍵業務(wu)模(mo)(mo)型(xing)。

對(dui)于酒(jiu)店而(er)言，由于其客房的租(zu)戶（即酒(jiu)店客人）的租(zu)期很短（一天(tian)或幾天(tian)），業務模式風險(xian)較高。

對WeWork而言，盡管有(you)些租(zu)(zu)戶(hu)的(de)租(zu)(zu)賃時間也(ye)很短，但(dan)據其在此(ci)前的(de)IPO申請文件中(zhong)披露，WeWork租(zu)(zu)戶(hu)平均(jun)的(de)租(zu)(zu)賃時長(chang)為15個月，而WeWork與業(ye)主簽訂(ding)的(de)則是多年(nian)租(zu)(zu)賃合(he)同，所(suo)(suo)以WeWork所(suo)(suo)面(mian)臨(lin)的(de)風險與酒店(dian)類似：經濟環境在不斷變化，部分(fen)租(zu)(zu)戶(hu)不再續租(zu)(zu)，WeWork將面(mian)臨(lin)無法承(cheng)擔的(de)長(chang)期債務。

如果酒店采用WeWork模(mo)式，上下(xia)游的租(zu)(zu)約期不匹配便是大(da)問題。如果連(lian)鎖酒店品牌不持有(you)物業而通(tong)過(guo)主租(zu)(zu)賃（master lease，承租(zu)(zu)人在特定時期內有(you)權轉(zhuan)租(zu)(zu)物業）協(xie)議租(zu)(zu)下(xia)整(zheng)棟酒店大(da)樓，隨后進行客(ke)房出(chu)租(zu)(zu)，酒店在經濟衰退時期往(wang)往(wang)會走向破(po)產。但(dan)這也并非連(lian)鎖酒店集團的常(chang)規運營(ying)模(mo)式。

一般而言，單體酒(jiu)店(dian)有兩種方(fang)式可(ke)獲得(de)品(pin)(pin)牌(pai)(pai)身份：一是加(jia)(jia)盟(meng)萬豪等知名品(pin)(pin)牌(pai)(pai)，通過支付(fu)加(jia)(jia)盟(meng)費(fei)獲取品(pin)(pin)牌(pai)(pai)使(shi)用權和預訂系(xi)統；二(er)是向這些品(pin)(pin)牌(pai)(pai)支付(fu)管理費(fei)用，連鎖酒(jiu)店(dian)集(ji)團(tuan)將負責(ze)單體酒(jiu)店(dian)的品(pin)(pin)牌(pai)(pai)推廣(guang)和運(yun)營。

這兩種(zhong)情況下(xia)，酒(jiu)店收(shou)入和支出的波(bo)動影響主(zhu)要都由酒(jiu)店業主(zhu)承擔，而并非連鎖酒(jiu)店品牌。

如(ru)果將萬豪的(de)(de)運營模式套用在WeWork身上：希望WeWork入(ru)駐(zhu)的(de)(de)寫字(zi)樓業主可以通過(guo)與(yu)WeWork簽訂(ding)加(jia)盟或管(guan)理(li)協(xie)議，換(huan)取對WeWork品牌、技(ji)術(shu)及會員網(wang)絡(luo)的(de)(de)使用權(quan)。隨后(hou)，業主需要(yao)自費建造辦公(gong)空間，在保(bao)留全部(bu)收益的(de)(de)基(ji)礎上，向WeWork支(zhi)付(fu)加(jia)盟或管(guan)理(li)合約上規定的(de)(de)相關(guan)費用。由此(ci)，物業虧損(sun)或資(zi)金壓力的(de)(de)風險(xian)將轉到業主手中(zhong)，而WeWork將成為理(li)想(xiang)中(zhong)的(de)(de)輕資(zi)產服務提供(gong)商(shang)。

WeWork也許本來可(ke)(ke)以、也本應該采用(yong)上述(shu)的(de)模式(shi)，但事實上并沒有，背后的(de)原因無非(fei)是業主們(men)不喜歡(huan)這個提議(yi)，畢竟業主們(men)大可(ke)(ke)以將未經裝修的(de)辦公空(kong)間(jian)直接(jie)租給傳統的(de)寫字樓(lou)租戶。

WeWork加盟模(mo)式會給業主帶來三項主要(yao)(yao)的(de)(de)額(e)外支(zhi)出：室內裝修、大量運營成本、加盟費用。在這種(zhong)模(mo)式下，WeWork的(de)(de)創新價值在于設法在更小的(de)(de)空間里(li)容納更多的(de)(de)辦公租(zu)賃者，并憑(ping)借免費冷飲等福利吸(xi)引辦公者，收(shou)(shou)取高(gao)昂費用。但WeWork也(ye)需要(yao)(yao)收(shou)(shou)取更高(gao)的(de)(de)單位面積租(zu)金(jin)，才(cai)能負擔上述的(de)(de)三項支(zhi)出。

另一方(fang)面，經濟衰退時期，辦公(gong)者多會選擇在家(jia)辦公(gong)而放(fang)棄與WeWork的(de)短期租(zu)約(yue)，WeWork由此還需補償業主額外的(de)風險費用。

WeWork的現(xian)行模(mo)式(shi)（租(zu)(zu)賃后(hou)轉(zhuan)租(zu)(zu)）可能吸(xi)引(yin)了(le)絕(jue)不(bu)考慮加盟模(mo)式(shi)的業(ye)主，因為許多風(feng)險都由WeWork承(cheng)擔，包括為了(le)追求更高租(zu)(zu)金而(er)產(chan)生的增建費用。WeWork還(huan)承(cheng)諾，即(ji)使辦公空間未來的租(zu)(zu)賃表現(xian)不(bu)盡如人意，WeWork仍將持(chi)續支付約定(ding)租(zu)(zu)金。

對于業主而言，WeWork所支付(fu)的(de)租金相比傳統(tong)租戶更優厚。換句話說，即(ji)使(shi)WeWork業務的(de)風(feng)險回報率(lv)較差，業主也愿意與其合作，因為WeWork自己承擔(dan)高風(feng)險。

如(ru)果事實確(que)如(ru)上述，那么WeWork的(de)前景可能更(geng)顯(xian)慘淡(dan)，因為(wei)軟(ruan)銀已經不再(zai)愿意(yi)對(dui)此燒(shao)錢(qian)。如(ru)果企(qi)業的(de)成本和風(feng)險無人承擔，這種模式便不再(zai)有意(yi)義。（Elena編(bian)譯自Intelligencer）