【環球旅訊 龔達皝】2015年，國內長租公(gong)寓(yu)市場迎來一波(bo)爆發，除地產商、房(fang)產中(zhong)介和創業公(gong)司入局，經濟型酒(jiu)店巨頭、如家(jia)(jia)和鉑濤，也(ye)推出了自(zi)己的長租公(gong)寓(yu)品牌，逗號(hao)、城家(jia)(jia)和窩趣，瞄準青年白領長租市場。

當時(shi)的(de)形(xing)勢是，標準化酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)業務日(ri)趨飽和，特別是經濟(ji)型酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)，關鍵績效指標自(zi)2012 年(nian)(nian)逐年(nian)(nian)下(xia)滑，加上來自(zi)Airbnb等共享短租形(xing)態(tai)，以及其它(ta)非標住(zhu)宿(su)產(chan)品的(de)沖擊(ji)，酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)集團也在嘗試新的(de)出路。

酒店集(ji)團一方面(mian)加碼中端酒店市場，加固護(hu)城(cheng)河；另一方面(mian)，也緊隨火熱的(de)資(zi)本市場，涉足長(chang)租公寓領域，試圖拓寬消費(fei)人(ren)群，覆蓋更(geng)多(duo)住宿場景。無(wu)疑(yi)是其(qi)中的(de)大玩(wan)家(jia)，投資(zi)1億美元(yuan)打造出(chu)城(cheng)家(jia)。

有意(yi)思的(de)是(shi)，自(zi)2016年(nian)6月專注長(chang)租市場的(de)自(zi)如公寓推出短(duan)租產品后(hou)，長(chang)租公寓開辟(pi)出一條(tiao)長(chang)短(duan)租結合的(de)新路(lu)子。過去由酒(jiu)店改造而來的(de)公寓，又拾(shi)起了酒(jiu)店的(de)經營(ying)方式。

華住集團總裁兼城家CEO金輝

2017年7月，城(cheng)家發布“靈活(huo)住”產品(pin)，并(bing)上線長短租結(jie)合的(de)公寓管(guan)理系統(tong)CAS（Cjia Apartment System），也加入(ru)短租市場(chang)的(de)搏殺。城(cheng)家將如何應對(dui)短租市場(chang)的(de)激烈(lie)競(jing)爭(zheng)，優勢又在(zai)哪里？就(jiu)此，我們采訪了華(hua)住集團總(zong)裁兼城(cheng)家CEO金輝。

長租公寓的困境

城家成立于2015年(nian)(nian)，定位(wei)于公寓服務運營商，由華(hua)住酒店集(ji)團和(he)IDG資本共(gong)同投資，最近一次融資是2017年(nian)(nian)7月獲得的(de)Pre-A輪，由華(hua)住和(he)IDG增(zeng)投。

目前，城家已形成3大(da)業務(wu)(wu)板塊，公寓業務(wu)(wu)、CitiGO業務(wu)(wu)和民宿業務(wu)(wu)。按(an)入住時間長短劃(hua)分，又(you)有(you)Night（1-4天(tian)）、Stay（5天(tian)-3個(ge)月）和Live（3-12個(ge)月）3種(zhong)不同(tong)場(chang)景。

公(gong)寓(yu)系列中，主(zhu)打標準(zhun)化產品(pin)的城家公(gong)寓(yu)，主(zhu)要為(wei)青年白領提供本地生活、工作(zuo)的獨居空間，月(yue)租金3000-5000元。還有提供輕型酒店(dian)服務的城家高級公(gong)寓(yu)，瞄準(zhun)的是追求(qiu)生活品(pin)質的人群，月(yue)租金6000-8000元。

過(guo)去，城家(jia)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)(yu)(yu)和城家(jia)高級公(gong)(gong)(gong)寓(yu)(yu)(yu)滿(man)足的(de)都是Stay和Live場景(jing)，只是消費層次不同，前者被金輝比喻為公(gong)(gong)(gong)寓(yu)(yu)(yu)里的(de)漢庭，后者則被喻為公(gong)(gong)(gong)寓(yu)(yu)(yu)中的(de)全季。

繼去年(nian)7月推出靈(ling)活住，上線長短租結合的CAS系(xi)統后，城(cheng)家也(ye)加入到(dao)短租市(shi)場(chang)的搏殺，旗下的公寓(yu)系(xi)列也(ye)突(tu)破了Stay和(he)Live的場(chang)景(jing)，延(yan)伸到(dao)Night場(chang)景(jing)。

之所以(yi)進入短(duan)租(zu)市(shi)場(chang)，金(jin)輝表示，是(shi)希望通過長短(duan)租(zu)結合的差異化產品和(he)服務(wu)，豐富客群，提升(sheng)長租(zu)公寓入住率，降低空置率，提升(sheng)坪(ping)效和(he)收益(yi)。“市(shi)場(chang)上也確實存(cun)在這樣的縫隙產品。”

雅詩閣很早就在做長短租，之前在接受環球旅訊采訪時，區董事總經(jing)理陳(chen)志(zhi)商曾表示：長租(zu)收益穩定，淡(dan)季做長租(zu)可以(yi)保證營收；短租(zu)房(fang)價高，旺(wang)季做短租(zu)可以(yi)增加利(li)潤。

但長租(zu)公寓做短(duan)租(zu)是近兩年才(cai)有的事情，2016年6月(yue)專(zhuan)注長租(zu)市場的自如公寓推出短(duan)租(zu)產品以后，長租(zu)公寓才(cai)開(kai)辟(pi)出一(yi)條長短(duan)租(zu)結合的新路子。

房(fang)價更高的短租(zu)(zu)，吸引了不(bu)少(shao)長(chang)租(zu)(zu)投(tou)資(zi)者的關注，資(zi)本市場的變(bian)化，也反映(ying)出長(chang)租(zu)(zu)公寓存在(zai)的不(bu)少(shao)問(wen)題。長(chang)租(zu)(zu)公寓是(shi)重資(zi)產(chan)模式，前期(qi)投(tou)入(ru)大、回報周期(qi)長(chang)，運營商(shang)面臨很大的盈(ying)利壓力，特別是(shi)租(zu)(zu)賃物業。

金輝表示，長租(zu)(zu)公寓(yu)最大(da)的(de)問(wen)題(ti)不(bu)是出租(zu)(zu)率，出租(zu)(zu)率可以(yi)保證，核心城市(shi)有(you)一(yi)大(da)批(pi)年輕人，他們都有(you)長租(zu)(zu)的(de)需求(qiu)，市(shi)場非常大(da)，關鍵(jian)是收益率不(bu)高。

在他(ta)看(kan)來，收(shou)益率不高(gao)的(de)根源在于，現階段目標人群的(de)收(shou)入水平還很(hen)難(nan)與長租(zu)公寓(yu)的(de)產(chan)品、服務供給成本相匹配。另外，集中(zhong)式公寓(yu)使用(yong)的(de)大多(duo)是(shi)相對高(gao)頻的(de)商業物業，用(yong)來做(zuo)住宿，不僅坪效(xiao)低，收(shou)益壓力也更(geng)大。

但他強調，隨(sui)著(zhu)收入水平(ping)上漲(zhang)，目標人(ren)(ren)群的支付(fu)能(neng)(neng)力上升，長租公寓的坪效也將得到提(ti)升，供(gong)需不匹配的情況將慢慢改善。“消(xiao)費(fei)能(neng)(neng)力提(ti)升后，年輕人(ren)(ren)還是(shi)愿(yuan)意花錢享受更好的獨居(ju)產品，集中(zhong)式公寓就是(shi)不錯的選擇。”

如何與華住協同

在供需匹配的過程中，長租公寓拿(na)出部分房源(yuan)做短租，降低(di)空置率，不失為一種(zhong)策略(lve)。

金(jin)輝介紹，長(chang)短(duan)租(zu)結合之(zhi)后，城家公寓成熟門(men)店的出租(zu)率達(da)到95%以上。普遍來看，Night和Stay（靈活住）場景的客人達(da)到30%，不過不同的店差異也很大，像位(wei)于廣州東站的城家公寓，短(duan)租(zu)比例達(da)到50%。

并不(bu)是(shi)所有長租公(gong)寓(yu)(yu)(yu)都能承接短(duan)(duan)租業務(wu)，金輝表(biao)示，“長租公(gong)寓(yu)(yu)(yu)做(zuo)短(duan)(duan)租，要能夠響應碎片化(hua)的需求，要有碎片化(hua)的服務(wu)能力與之對接，背后是(shi)成(cheng)熟的服務(wu)體系和技術體系在驅動，這是(shi)很多(duo)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)做(zuo)長短(duan)(duan)租面臨的最大(da)挑戰。”

在(zai)他看來(lai)，城(cheng)家之所以(yi)能(neng)做(zuo)好長短(duan)租，正是繼承了(le)華住在(zai)酒店管理和服務(wu)上的基因(yin)，以(yi)及在(zai)供應(ying)鏈上的能(neng)力。“針對(dui)長短(duan)租，城(cheng)家推出了(le)長短(duan)租結合的CAS系統，共享實時(shi)房態，自動(dong)排房，最大(da)化提升入(ru)住率。”

帶有華(hua)(hua)住基(ji)因(yin)是好事，但(dan)問(wen)題是，帶有華(hua)(hua)住基(ji)因(yin)的城家(jia)公(gong)寓進入(ru)短租市場后，如何(he)與華(hua)(hua)住的酒(jiu)店業務協同。過去，酒(jiu)店做Night，公(gong)寓做Stay和(he)Live，客群涇渭分明，如今大(da)家(jia)都做短租，差異(yi)化該如何(he)體現。

金輝強調，二者(zhe)最大(da)差別在于功能設施不(bu)同。“公(gong)(gong)寓配有冰箱、洗衣機(ji)，更(geng)大(da)的(de)儲存(cun)空間，客(ke)人住上10來天都很方便(bian)。相(xiang)比(bi)酒店(dian)，公(gong)(gong)寓是短租客(ke)戶多日(ri)需求的(de)更(geng)好選擇。

至(zhi)于同華住的(de)競爭，金輝表示(shi)要從長遠看，就像Airbnb一樣，城家針(zhen)對的(de)是個(ge)性化(hua)、多人多日的(de)需(xu)求，做的(de)是增量市(shi)場。未(wei)來城家也(ye)將(jiang)塑(su)造(zao)更多個(ge)性化(hua)產品，個(ge)性化(hua)住宿需(xu)求也(ye)將(jiang)成為趨(qu)勢(shi)。

2016年的環球旅訊峰會上，華住酒店(dian)集團創始人兼董事(shi)長季(ji)琦曾以金字(zi)塔結構描繪(hui)華住各(ge)個業務板塊的布局邏(luo)輯，金字(zi)塔尖(jian)是社群，底基的酒店(dian)、公寓和共享辦(ban)公，依次(ci)對應出差(cha)、生(sheng)活和工作的需要(yao)。

季琦手繪的華住金字塔型布局邏輯圖

公寓(yu)是華住(zhu)布局中的(de)重要(yao)組(zu)成(cheng)部分。“華住(zhu)已經成(cheng)為國(guo)內(nei)標準住(zhu)宿(su)(su)的(de)領導者(zhe)，城家也(ye)將(jiang)努力成(cheng)為國(guo)內(nei)非標住(zhu)宿(su)(su)領導者(zhe)，為華住(zhu)系補上(shang)這(zhe)塊拼圖，最終把(ba)華住(zhu)打造(zao)成(cheng)以住(zhu)宿(su)(su)為核心(xin)場(chang)景(jing)的(de)線上(shang)入口(kou)企業。”金(jin)輝說(shuo)。

他還介紹，城(cheng)家在華(hua)住(zhu)系內部(bu)主要負責(ze)非標(biao)住(zhu)宿(su)業務，但不包括度假類非標(biao)住(zhu)宿(su)板(ban)塊，華(hua)住(zhu)之(zhi)前在云南大理(li)投資的(de)民(min)宿(su)，參股的(de)花(hua)間堂，這些業務仍(reng)然由華(hua)住(zhu)自己負責(ze)，“城(cheng)家還是(shi)專注于突破(po)城(cheng)市的(de)非標(biao)住(zhu)宿(su)場景。”

關于城家在(zai)非(fei)標(biao)住(zhu)宿市(shi)場的策略，金輝(hui)談到，隨著消費升級，建立在(zai)品質(zhi)保證基(ji)礎上的個(ge)性化(hua)需求(qiu)將(jiang)不斷增(zeng)長。“而非(fei)標(biao)住(zhu)宿市(shi)場的競爭(zheng)核(he)心是在(zai)保證標(biao)準化(hua)體(ti)驗(yan)的同時，用靈活的入住(zhu)時長，激活用戶(hu)的個(ge)性化(hua)體(ti)驗(yan)。”

城家也在(zai)努(nu)力打造個(ge)性化(hua)產品，滿足市場日益增(zeng)長的個(ge)性化(hua)需求。2017年4月，城家針對年輕消費群體推出了(le)CitiGO HOTEL，主(zhu)打社(she)交空間和智能化(hua)應用。目前已開業6家，分布在(zai)上(shang)海、北京(jing)、杭州、深圳、西安。

結合(he)CitiGO HOTEL的品牌特質，城(cheng)家(jia)前(qian)不久在北京上地開業了(le)第一家(jia)CitiGO HOUSE，把CitiGO的品牌設計、社交公區和智能化應用(yong)，移植到長租(zu)領域。這款(kuan)長租(zu)產品也(ye)推出了(le)長短(duan)租(zu)靈(ling)活住，短(duan)租(zu)平(ping)均房(fang)價在400-550元之間(jian)。

集中與分散結合

城家(jia)涉足短(duan)租，除了(le)要與華(hua)住標準化住宿業務(wu)形(xing)成協(xie)同(tong)，最(zui)大(da)競(jing)爭還(huan)是來自分散式房源的短(duan)租民宿。相比(bi)集中式公寓，分散式房源的優(you)勢在(zai)于，改造周期短(duan)，房源個性(xing)化、多樣化，能獲取更好的地段(duan)，可接納的客群更廣。

金(jin)輝坦言，以Airbnb為代(dai)表(biao)的(de)分(fen)散式住(zhu)宿(su)(su)產品(pin)在(zai)全球(qiu)實現了快速業務增長(chang)，代(dai)表(biao)著個性(xing)化住(zhu)宿(su)(su)需求的(de)崛(jue)起。“分(fen)散式房源是個性(xing)化住(zhu)宿(su)(su)的(de)重要載體(ti)，既可以滿足(zu)個性(xing)化體(ti)驗（功能(neng)、設計），又能(neng)滿足(zu)個性(xing)化需求（多人多日(ri)），對酒店是很好的(de)補充(chong)。”

城(cheng)家(jia)也在(zai)(zai)做這方面的(de)探索。2017年7月，城(cheng)家(jia)推出了城(cheng)家(jia)精選(xuan)(xuan)和城(cheng)家(jia)嚴選(xuan)(xuan)兩(liang)款不同檔次(ci)的(de)民宿產品。目前在(zai)(zai)北京、上(shang)海(hai)、深(shen)圳(zhen)、上(shang)海(hai)、杭州和成(cheng)都(dou)有(you)試點，已有(you)近400套(tao)自營房源，已經上(shang)線300套(tao)，其中北京最多，有(you)100多套(tao)。

細數短(duan)租市場(chang)上的玩家，Airbnb自不必說，國內的途家、和木鳥短(duan)租等，在2017年下半年也相(xiang)繼拿到新一(yi)輪融資。業(ye)內人士(shi)預計(ji)，2018年短(duan)租平臺將進(jin)入更加激烈的市場(chang)爭奪戰，其(qi)本質(zhi)是(shi)產品和服務的競(jing)爭。

“分散式房源(yuan)在(zai)產(chan)品(pin)的可預(yu)期(qi)性上(shang)，以及服務的標準化(hua)上(shang)做的還(huan)不夠，導致客人入住動力不足。城家將以品(pin)質(zhi)化(hua)、可靠性的預(yu)期(qi)來(lai)驅動產(chan)品(pin)供(gong)應。”金輝表(biao)示，作為民宿(su)產(chan)品(pin)供(gong)應商(shang)，城家民宿(su)還(huan)有很大的機會(hui)。

具體操(cao)作上(shang)，城家把(ba)酒(jiu)店的(de)標準(zhun)化(hua)服(fu)務(wu)(wu)和(he)(he)產(chan)品，嫁接到分散式房源個性化(hua)的(de)需(xu)求和(he)(he)體驗上(shang)，并借助精(jing)細化(hua)運營能力和(he)(he)供應(ying)鏈能力，保證民宿的(de)品質和(he)(he)可靠性，以此(ci)驅動個性化(hua)業務(wu)(wu)發展。

據(ju)金(jin)輝介(jie)紹，針(zhen)對小型物業，管理邊際(ji)成本較(jiao)高的場(chang)景，城(cheng)家最近還(huan)推出(chu)了(le)主打智(zhi)能化、自助化的公(gong)寓品牌——城(cheng)家智(zhi)寓，即“無(wu)人公(gong)寓。“雖然還(huan)是(shi)有人提供服(fu)務，但在(zai)業務流程上已經可(ke)以(yi)做到(dao)無(wu)人化了(le)。”

城家還嘗(chang)試了集(ji)中(zhong)式(shi)物(wu)(wu)業(ye)與分(fen)散式(shi)物(wu)(wu)業(ye)結合(he)的管理模式(shi)，把集(ji)中(zhong)式(shi)物(wu)(wu)業(ye)的管理能(neng)(neng)力(li)(li)、服務能(neng)(neng)力(li)(li)和(he)供(gong)應(ying)鏈，賦能(neng)(neng)周邊(bian)的分(fen)散式(shi)物(wu)(wu)業(ye)，降低分(fen)散式(shi)物(wu)(wu)業(ye)的運營成本(ben)。這無疑為分(fen)散式(shi)物(wu)(wu)業(ye)管理提供(gong)了新的思路。

多數分散式(shi)物業(ye)都面(mian)臨(lin)這樣一個問題，隨著房源規模擴大，運營成(cheng)本也在增加(jia)，邊際成(cheng)本幾(ji)乎無法遞減。借助集中(zhong)分散結合的管(guan)(guan)理(li)模式(shi)，分散式(shi)物業(ye)能夠降低(di)運營成(cheng)本，提升管(guan)(guan)理(li)效率，實(shi)現邊際成(cheng)本遞減。

不過金輝坦言，集中(zhong)分散(san)結合(he)的(de)(de)管(guan)理模式還在(zai)嘗試中(zhong)，目前成立了自己的(de)(de)保(bao)潔公司——城家保(bao)潔，上(shang)線的(de)(de)民宿已(yi)經實(shi)現了區(qu)域化管(guan)理。

鑒(jian)于(yu)城家目前的(de)房源(yuan)(yuan)規(gui)模(mo)，是否會(hui)考慮利(li)用華住的(de)運營和(he)服務(wu)體系去(qu)覆(fu)蓋更多分(fen)散式(shi)房源(yuan)(yuan)，金輝表示暫時還(huan)沒(mei)有，“現階段仍以自營為(wei)主(zhu)，先把品質做出來，今(jin)年(nian)我們在(zai)分(fen)散式(shi)房源(yuan)(yuan)上的(de)目標是1000多套(tao)。”

上、下游的合作

上(shang)游房(fang)源合作上(shang)，依托集中式(shi)物(wu)業，城家(jia)可以運營周邊(bian)更多分散式(shi)房(fang)源，相應地提(ti)升了(le)獲取房(fang)源的(de)能力(li)。金輝強調，城家(jia)與華住(zhu)聯手拿(na)集中式(shi)大宗物(wu)業的(de)能力(li)也是(shi)城家(jia)一大優勢。

“華住(zhu)在空間運營上(shang)的(de)能力很強(qiang)，各個業態(tai)的(de)坪效指標都是領(ling)先的(de)，城家與華住(zhu)聯手，通過酒店、公寓(yu)和共(gong)享辦公等多業態(tai)融合，能有效地消化大宗(zong)物業。”金輝說。

據悉，上海的(de)美居酒(jiu)店里面就開業(ye)(ye)了(le)一家城家高級公寓(yu)。另外，華住在上海凌空SOHO也做了(le)酒(jiu)店、公寓(yu)和共(gong)享辦公等多業(ye)(ye)態融合的(de)綜(zong)合體。

金輝強調，這類綜合物業(ye)在設(she)計時(shi)，會(hui)考慮(lv)業(ye)態融合的(de)(de)(de)(de)情況，提升空間的(de)(de)(de)(de)利(li)用率和(he)坪(ping)效(xiao)。比如公寓和(he)酒(jiu)店在一(yi)起時(shi)，公寓就不做公區(qu)、咖(ka)啡廳和(he)餐(can)飲，直接(jie)使用酒(jiu)店的(de)(de)(de)(de)配(pei)套，內部有(you)市場化的(de)(de)(de)(de)方式進行成本核算。

城家公寓公區

截止目前，城家集(ji)中式公寓已開業31家，房(fang)源約4000間(jian)，大部(bu)分是租賃直營，也有部(bu)分加盟店，金輝介紹(shao)，形成(cheng)精(jing)細化管理(li)能力后，也會(hui)采取(qu)管理(li)輸出，或自持(chi)物(wu)業的模式。

下(xia)游(you)營銷渠(qu)道(dao)上(shang)，由于城家(jia)有公寓、CitiGo和民宿3個產(chan)品(pin)系列，以及(ji)不同檔次的產(chan)品(pin)，加(jia)上(shang)Night、Stay和Live 3類(lei)住(zhu)宿場景，各個產(chan)品(pin)的獲(huo)客(ke)渠(qu)道(dao)和方式都(dou)稍有不同。總(zong)體來說，還是(shi)按住(zhu)宿場景劃(hua)分。

金(jin)輝介(jie)紹，Live下(xia)的(de)(de)長租產(chan)品，35%來自(zi)線下(xia)房產(chan)中介(jie)和自(zi)身BD團隊(dui)；30%來自(zi)本(ben)地(di)社(she)區發帖(tie)；25%是老帶新；還有(you)10%是城家(jia)App和華住導(dao)流(liu)，“不過(guo)在長租場景下(xia)，華住導(dao)流(liu)的(de)(de)效果(guo)不明顯，只有(you)2-3%。”

“Stay產品在(zai)國內還沒有成熟的獲客渠道(dao)，Airbnb、和(he)途家等渠道(dao)都(dou)有，華住給Stay帶(dai)來(lai)的流量會比Live多一些，總的來(lai)看與Live的渠道(dao)趨同。不過在(zai)品牌(pai)輸出和(he)獲客方(fang)式上，我們會做差異化的營(ying)銷(xiao)方(fang)案。”金輝(hui)說。

而(er)Night產(chan)品的(de)獲客渠(qu)道似(si)酒店和(he)短租，有(you)(you)OTA，也有(you)(you)華(hua)住的(de)渠(qu)道。金(jin)輝表示，“城家(jia)雖然沒有(you)(you)成熟(shu)的(de)短租渠(qu)道，但華(hua)住在night和(he)stay場景(jing)下積累了(le)1億會員，城家(jia)與華(hua)住直連后必(bi)然會產(chan)生(sheng)巨(ju)大(da)價值。”

據(ju)悉(xi)，今年1月中(zhong)旬，城(cheng)(cheng)家就(jiu)將與(yu)華(hua)住實現直連，無論是Night、Stay和Live的需求，都能(neng)在華(hua)住會的主(zhu)搜框(kuang)直接搜索(suo)并預訂。至(zhi)于雙(shuang)方的會員互通計劃，金(jin)輝表示這涉及到(dao)城(cheng)(cheng)家會員的權(quan)益(yi)設置，還需要3-6個月時間。

模糊的住宿邊界

長(chang)租(zu)公寓做(zuo)短(duan)租(zu)，多少有(you)(you)點顛覆我們對長(chang)租(zu)公寓的理解，以入住(zhu)時間來區分住(zhu)宿(su)產(chan)品的準則似乎不再妥帖。金輝則表(biao)示，自從Airbnb把原來的長(chang)租(zu)房源(yuan)做(zuo)成短(duan)租(zu)，打破長(chang)短(duan)租(zu)原有(you)(you)邊(bian)界(jie)，住(zhu)宿(su)業的邊(bian)界(jie)會更加模糊。

2017年(nian)10月(yue)，在分散式短租(zu)市場耕耘近10年(nian)的Airbnb也開始投資集(ji)中(zhong)式公寓(yu)，推出自(zi)己(ji)的長(chang)租(zu)公寓(yu)品牌Niido。2017年(nian)11月(yue)，國內(nei)的木鳥短租(zu)完成B+輪融資后，發布了(le)“中(zhong)長(chang)租(zu)功(gong)能”，幫助異地求職(zhi)與求學大軍解(jie)決中(zhong)長(chang)期住宿(su)難(nan)題。

短(duan)租(zu)玩家也在(zai)延展住宿場景，通過進軍中(zhong)長租(zu)市場，來(lai)覆(fu)蓋更廣(guang)泛的客群(qun)。但在(zai)同(tong)一(yi)(yi)(yi)產品(pin)體(ti)系內想(xiang)要(yao)實現長短(duan)租(zu)轉換自(zi)如，并不是一(yi)(yi)(yi)件容易的事情，長短(duan)租(zu)交叉銷售，對應的產品(pin)和服務如何切換，就是一(yi)(yi)(yi)大(da)考(kao)驗。

城家的長租(zu)(zu)公寓(yu)做(zuo)短租(zu)(zu)，背后有長租(zu)(zu)公寓(yu)市場(chang)盈利模式尚不清(qing)晰的原因，但根據城家集中(zhong)式物(wu)業的分布特點，我們發現，城家做(zuo)長短租(zu)(zu)交(jiao)叉銷售，有其優勢和必然性。

城(cheng)家(jia)的(de)長租公寓、服(fu)務式公寓，以(yi)及華(hua)住的(de)酒店，在(zai)物(wu)業(ye)選址、配套設(she)施和運(yun)營(ying)管理(li)上互為(wei)依存，城(cheng)家(jia)共享了華(hua)住的(de)配套設(she)施和運(yun)營(ying)管理(li)能(neng)力，城(cheng)家(jia)各個(ge)住宿業(ye)態的(de)存在(zai)，也提升了華(hua)住獲(huo)取(qu)物(wu)業(ye)的(de)能(neng)力。

長短(duan)(duan)(duan)租交叉銷售，比拼(pin)的(de)(de)就是短(duan)(duan)(duan)時間(jian)內住宿業態的(de)(de)轉(zhuan)換(huan)和服(fu)務(wu)能(neng)力的(de)(de)調配。得益于華住系(xi)(xi)多業態互為依存的(de)(de)關(guan)系(xi)(xi)，使得城(cheng)家在長短(duan)(duan)(duan)租的(de)(de)場景下，快速切換(huan)產品和服(fu)務(wu)成為可能(neng)，這也(ye)是城(cheng)家能(neng)夠打破長短(duan)(duan)(duan)租邊界的(de)(de)關(guan)鍵。

在金輝(hui)看來，城家的優勢就在于繼(ji)承(cheng)了華住(zhu)在產品、服務、運營、技術和供應鏈的能力，共享(xiang)華住(zhu)的會員體系，同時(shi)又塑造出長(chang)短租結合(he)的商業模式，“城家將利(li)用這些(xie)優勢來打(da)造出護城河(he)，并在非標住(zhu)宿市場上(shang)做出差異。”

他還表示，長(chang)短租結合最大的(de)(de)(de)困(kun)難在(zai)(zai)于(yu)，兩條戰線(xian)上(shang)都(dou)有不同的(de)(de)(de)獲客方式，兩條戰線(xian)都(dou)需要突破，構建出一(yi)個成熟(shu)的(de)(de)(de)獲客體系，“不過城家(jia)在(zai)(zai)渠道管(guan)理上(shang)還是有一(yi)些優勢，內部也已經(jing)在(zai)(zai)做(zuo)長(chang)短租的(de)(de)(de)獲客模型(xing)。

在集中式物業里推出長短租后，城家又開始拿分散式物業，進入產品形態更加個性化的民宿市場。集中分散結合的管理模式到底會不會成為民宿運營管理的新方向，還需要更多時間和樣本來檢驗。