目前(qian)，中(zhong)國酒店業正處于經(jing)濟增速調整與(yu)行業結構(gou)轉型的交匯點，究(jiu)竟(jing)哪些城(cheng)市(shi)仍蘊含投(tou)資(zi)紅利？又該如何實現高(gao)性價比(bi)的投(tou)資(zi)？這(zhe)是所有(you)投(tou)資(zi)人(ren)心中(zhong)的終(zhong)極(ji)疑問。面對市(shi)場周期(qi)波動、消(xiao)費偏(pian)好變化(hua)、選(xuan)址(zhi)決策復雜等重(zhong)重(zhong)挑戰，找(zhao)到一條“既穩又準”的投(tou)資(zi)路徑(jing)尤(you)為(wei)關鍵。

在(zai)和(he)環(huan)球旅訊(xun)聯合(he)出(chu)品的(de)《高(gao)性價比(bi)酒店投資寶藏城(cheng)市(shi)紅(hong)寶書》發(fa)布環(huan)節上，米森實驗室發(fa)起人朱明生擔任主持人，與東呈集團發(fa)展事業群副總裁以及(ji)酒店投資紅(hong)寶會主理人雷鎮冰、環(huan)球旅訊(xun)創始(shi)人&CEO李超共(gong)同探討了紅(hong)寶書的(de)研發(fa)邏輯和(he)評(ping)估體(ti)系，通過分(fen)享高(gao)性價比(bi)的(de)酒店投資理念，為“酒店投資如何破圈”這個難題(ti)提(ti)交了一份創新的(de)答(da)卷。

朱明生：目前酒店行業呈現明顯的兩極分化：有的賺得盆滿缽滿，有的卻虧得血本無歸。那么，酒店投資到底應該怎么做？怎樣挑選好項目？

李超(chao)：目前中國(guo)(guo)酒(jiu)(jiu)店業(ye)面臨(lin)供應過剩問(wen)題，尤(you)其(qi)從近幾(ji)年開(kai)始，酒(jiu)(jiu)店供應增(zeng)長遠超(chao)需(xu)求(qiu)。一個(ge)重要的拐點(dian)出(chu)現在2023年11月(yue)，那(nei)時國(guo)(guo)內航空(kong)(kong)客流(liu)增(zeng)速從30%-40%驟(zou)降到僅1%左(zuo)右，反映(ying)出(chu)疫情后被壓抑的旅(lv)行需(xu)求(qiu)已基本釋放，市場逐漸回歸常態。2024年前幾(ji)個(ge)月(yue)，國(guo)(guo)內航空(kong)(kong)客流(liu)增(zeng)速進一步放緩(huan)至3.5%，遠低于疫情前GDP增(zeng)速兩倍的水平，顯(xian)示整(zheng)體旅(lv)游需(xu)求(qiu)趨(qu)于穩定的狀態。

同時，出境航空客流在2024年初(chu)仍保持較(jiao)快增(zeng)長，但國內旅(lv)游市場的熱度已顯疲態。這(zhe)對酒(jiu)店投資人(ren)是重(zhong)要信號(hao)，表明未來酒(jiu)店投資需更加謹慎，更側重(zhong)低投入、低風(feng)險、高回報的策略，而(er)非過去那種激進擴(kuo)張。

在這種情況下(xia)，我們原有(you)(you)的一些酒店(dian)投資(zi)(zi)和(he)經(jing)營(ying)的策略就要發(fa)生變(bian)化(hua)。但(dan)是現在市場上還有(you)(you)相(xiang)當多(duo)原來賺到(dao)行業(ye)發(fa)展(zhan)紅利的投資(zi)(zi)人，沒有(you)(you)足夠的信息和(he)認知(zhi)來及時(shi)調整，在慣(guan)性思維(wei)的決策下(xia)，容易踩坑。在過(guo)去(qu)高歌(ge)猛進(jin)的30年(nian)里，投資(zi)(zi)人都沒有(you)(you)經(jing)歷過(guo)長(chang)周期的低(di)谷，所以投資(zi)(zi)者需要破開(kai)自己舊有(you)(you)的舒適圈，重新去(qu)研究和(he)理解現在市場在發(fa)生的變(bian)化(hua)和(he)趨勢。

朱明生：雷總一直在投資服務一線，能否分享下酒店投資怎么做？您以前提過一個概念叫破圈，能否具體做一些闡述？

雷鎮(zhen)冰：我們長(chang)期在一線支(zhi)持(chi)酒店(dian)運營，對市場供(gong)需(xu)的變(bian)化格外(wai)敏感(gan)。最近我們觀察到一個非(fei)常明顯的趨勢(shi)：過去由于整體供(gong)給少，只(zhi)要鋪點(dian)就有不錯(cuo)的成(cheng)功率。但如今，疫情后客流增長(chang)放緩，行業供(gong)給卻持(chi)續擴張，資(zi)源(yuan)錯(cuo)配問題越來越嚴重。

我(wo)們調研了超50位頭部投資人，發現他們從2019年(nian)至今，基本(ben)每1至2年(nian)都有(you)不錯的(de)回報。這背后靠(kao)的(de)就是他們具備持(chi)續自我(wo)調整的(de)能力，尤(you)其擅(shan)長“破圈(quan)”——打(da)破原有(you)的(de)城市圈(quan)、資源圈(quan)和認知圈(quan)。

在(zai)當(dang)前(qian)不確定性加(jia)劇(ju)的(de)市場環境(jing)下，能(neng)(neng)否破(po)圈、迭代思維，決定了一個投資(zi)人(ren)能(neng)(neng)否活得好、活得久。能(neng)(neng)成功的(de)頭(tou)部投資(zi)人(ren)身上(shang)的(de)共同點，就是這三方面都有持續進化(hua)的(de)能(neng)(neng)力(li)，基(ji)于此(ci)共識，環旅和整(zheng)合雙方優勢，共同梳(shu)理出(chu)真正適用于當(dang)下的(de)高(gao)性價比酒店投資(zi)寶藏城市指南。

朱明生：為了解決當前酒店投資面臨的難題，我注意到兩位今天還帶來了一件“秘密武器”——《高性價比酒店投資寶藏城市紅寶書》。那么，紅寶書背后有什么樣的故事？它究竟能為行業、為投資人帶來哪些具體價值？

李超：因為我(wo)平時(shi)出(chu)差比(bi)較多(duo)，一年下來親(qin)自走訪了幾百家公司，和(he)很多(duo)本土優秀及國(guo)際酒(jiu)店管理公司高(gao)層都有(you)深入(ru)(ru)交(jiao)流。前段時(shi)間，我(wo)和(he)東呈集團(tuan)創(chuang)始人(ren)、董事長兼CEO程(cheng)新華先生交(jiao)流時(shi)，他提出(chu)希望在投資端堅持高(gao)性價比(bi)的(de)(de)(de)價值理念——以“低投入(ru)(ru)、快回報”對沖投資風(feng)險(xian)，來幫助投資人(ren)用更少的(de)(de)(de)投入(ru)(ru)獲得更好的(de)(de)(de)回報，精(jing)準切中(zhong)了當前市場內卷的(de)(de)(de)環境(jing)挑戰。

東呈(cheng)的(de)發展從兩廣、兩湖等二、三線城市起步(bu)(bu)，逐步(bu)(bu)拓展，形成了(le)對各城市市場的(de)深度洞察。這(zhe)種從基層(ceng)市場打磨出來的(de)能力，讓他(ta)們在南方(fang)乃至逐步(bu)(bu)北上的(de)布局(ju)中取得了(le)不錯的(de)成績。從我的(de)觀(guan)察來看，東呈(cheng)的(de)產(chan)品聚焦于“用戶住得舒(shu)服”，這(zhe)是最直觀(guan)也最重要的(de)一點。同時(shi)，他(ta)們也非常重視投資(zi)(zi)回報，在如何讓投資(zi)(zi)人實現高性價比投資(zi)(zi)，怎么更高效地賺錢(qian)方(fang)面，積累了(le)很(hen)多實用的(de)策略。

我親(qin)歷了(le)東(dong)呈(cheng)五年十倍速的(de)(de)(de)發展，在我們交流中就萌生了(le)一個想法(fa)：是(shi)(shi)不是(shi)(shi)可以(yi)共同推(tui)(tui)動這種價(jia)值投(tou)資(zi)理(li)念，讓更(geng)(geng)多酒店(dian)投(tou)資(zi)人(ren)受益？于(yu)是(shi)(shi)我們決定(ding)一起做點事情，將環旅龐大的(de)(de)(de)旅游出(chu)行(xing)、城(cheng)市消(xiao)費數據的(de)(de)(de)挖掘和(he)分析能(neng)力，和(he)東(dong)呈(cheng)有(you)數千家在營店(dian)都在實踐輕投(tou)快收的(de)(de)(de)投(tou)資(zi)實踐進行(xing)結合，推(tui)(tui)動《高性價(jia)比酒店(dian)投(tou)資(zi)寶(bao)藏城(cheng)市紅寶(bao)書》的(de)(de)(de)誕生。今(jin)年內(nei)我們會(hui)陸(lu)續推(tui)(tui)出(chu)10個以(yi)上(shang)值得大家關注考察的(de)(de)(de)寶(bao)藏城(cheng)市。希望通過紅寶(bao)書，真(zhen)正為(wei)行(xing)業賦能(neng)，幫(bang)助投(tou)資(zi)人(ren)做出(chu)更(geng)(geng)明智的(de)(de)(de)決策(ce)，提升經營和(he)盈利能(neng)力。

朱明生：基于《紅寶書》所構建的邏輯框架，如何判斷某個城市是否具備投資價值？

雷鎮冰：紅寶(bao)書(shu)區別于傳統行業白皮書(shu)，并非純(chun)研究(jiu)數據的展示，而是(shi)定(ding)位于即用型投資決(jue)策(ce)工具，幫投資人解決(jue)選對城市和選對商圈(quan)2大(da)難(nan)題(ti)，實現“拿來就能用”。

首(shou)先，紅寶(bao)書用數據挑選出(chu)具(ju)備(bei)潛(qian)力的“寶(bao)藏(zang)城(cheng)市”，再結(jie)合東(dong)呈全國3500家(jia)酒店的落地經驗(yan)(yan)(yan)，來驗(yan)(yan)(yan)證這(zhe)些城(cheng)市是否真的具(ju)備(bei)高性價比酒店投資的可行性，判斷標準包括城(cheng)市的租金水平、酒店售價是否具(ju)備(bei)溢價空間(jian)、經濟(ji)體量等宏觀指標，再結(jie)合實際(ji)運營案例(li)驗(yan)(yan)(yan)證。

高(gao)性(xing)(xing)(xing)價比的(de)(de)“寶(bao)藏城市(shi)”，都有高(gao)潛力(li)、高(gao)營(ying)收空間、高(gao)流量(liang)客源、低(di)競(jing)爭階段和低(di)投入(ru)門檻的(de)(de)“三(san)高(gao)兩低(di)”特征，同時呈現出文(wen)旅(lv)消費持(chi)續(xu)增(zeng)長、投資(zi)回報周期穩定等典型趨勢，這類城市(shi)本質(zhi)上是供需(xu)結構持(chi)續(xu)優化的(de)(de)價值(zhi)標(biao)的(de)(de)，其稀缺性(xing)(xing)(xing)源于嚴格的(de)(de)篩選(xuan)機制：既需(xu)滿足經濟增(zeng)速、消費潛力(li)、流量(liang)規模三(san)大增(zeng)長引擎，又須具備成本優勢與競(jing)爭窗(chuang)口期兩大安全邊際，依托“三(san)高(gao)兩低(di)”的(de)(de)系統化評估(gu)模型，紅寶(bao)書將隱(yin)性(xing)(xing)(xing)的(de)(de)投資(zi)標(biao)的(de)(de)轉化為顯性(xing)(xing)(xing)的(de)(de)投資(zi)機會。

接著我(wo)們(men)進一步細(xi)化到商(shang)圈(quan)(quan)(quan)，紅(hong)寶書構(gou)建的(de)紅(hong)寶算法(fa)模型，通(tong)過(guo)“三(san)點(dian)(dian)(dian)十要素”實(shi)現精準解(jie)構(gou)，圍繞“價值點(dian)(dian)(dian)”“機(ji)會點(dian)(dian)(dian)”和“風(feng)險點(dian)(dian)(dian)”，從商(shang)圈(quan)(quan)(quan)的(de)配套、客(ke)流、消費(fei)力等十個要素深入(ru)分析，通(tong)過(guo)數(shu)據(ju)篩選出(chu)黃金商(shang)圈(quan)(quan)(quan)，并結(jie)合各檔次酒店供(gong)需關系的(de)量(liang)化分析，定位市場缺口；同時，我(wo)們(men)還(huan)加入(ru)了對(dui)“商(shang)圈(quan)(quan)(quan)風(feng)險”的(de)控(kong)制，比如評估商(shang)圈(quan)(quan)(quan)內(nei)可用于酒店改造的(de)物業數(shu)量(liang)，避(bi)免因供(gong)給激(ji)增造成競爭(zheng)過(guo)度(du)。最(zui)后，紅(hong)寶書還(huan)結(jie)合對(dui)屬地投資人的(de)深度(du)訪談，形成“數(shu)據(ju)模型+經驗(yan)法(fa)則(ze)”的(de)雙(shuang)重校驗(yan)體系。

朱明生：從投資城市的選擇細化到商圈的選擇，個中復雜的算法想必花費了團隊大量的精力和心血。紅寶書幫酒店投資人解決了投資導向和潛在機會的問題，那么對于“最后一公里”的落地問題，有沒有一個體系和它去呼應？

雷鎮冰：紅寶書(shu)是我(wo)(wo)(wo)們(men)跟環旅完成(cheng)的第一階段的工(gong)作(zuo)，就像(xiang)一本“酒店投資(zi)指南”——告訴(su)大(da)家(jia)去哪(na)座(zuo)城(cheng)市、哪(na)個(ge)商圈有潛力(li)。但我(wo)(wo)(wo)們(men)很(hen)清楚，光有指南不夠，想(xiang)真正落地，還需要“地接服務”，這是我(wo)(wo)(wo)們(men)在今年初重(zhong)點思考并(bing)啟動(dong)的工(gong)作(zuo)，為(wei)此我(wo)(wo)(wo)們(men)成(cheng)立了(le)“酒店投資(zi)紅寶會(hui)”。

紅(hong)寶會在全國超過100個(ge)核心城市組(zu)(zu)建了“在地(di)投(tou)(tou)資(zi)服務(wu)團隊”全程陪跑(pao)，團隊由平(ping)均擁(yong)有 10 年以(yi)上(shang)酒店投(tou)(tou)資(zi)經驗(yan)的(de)(de)資(zi)深顧(gu)問組(zu)(zu)成，能陪你考察項(xiang)目、帶你走(zou)訪商圈、組(zu)(zu)織(zhi)本地(di)沙龍、每年推薦2000個(ge)以(yi)上(shang)優質物業，甚至幫助(zhu)做專業評估，切(qie)實解決了異地(di)投(tou)(tou)資(zi)的(de)(de)信息差問題，幫助(zhu)投(tou)(tou)資(zi)人從資(zi)源匹配到穩健經營的(de)(de)無縫銜接(jie)，降低跨(kua)區(qu)域投(tou)(tou)資(zi)的(de)(de)系統性風險。

此外，紅寶會還匯(hui)聚了超50位橫(heng)跨(kua)酒店(dian)行(xing)業(ye)內外的頂尖專家，構建覆蓋投資全鏈條的“行(xing)業(ye)專家智囊(nang)團”，專家團隊涵(han)蓋酒管(guan)集(ji)團高管(guan)、行(xing)業(ye)媒體領袖(xiu)、資深投資人、運(yun)營(ying)實戰派、金融專家等八大核心領域，為會員提供從投資決策到落地運(yun)營(ying)的一(yi)站式支持。

朱明生：請兩位分別用一句話總結一下《高性價比酒店投資寶藏城市紅寶書》。

雷鎮冰：紅寶書帶(dai)你全國看機會，紅寶會幫你輕松(song)做(zuo)投資(zi)！

李超：紅寶書將成為中國(guo)酒店投(tou)資(zi)人投(tou)資(zi)破(po)圈的導(dao)航儀(yi)。

今年(nian)，紅(hong)(hong)寶書將會(hui)陸續發布10個以上具備投(tou)(tou)資潛力的寶藏城(cheng)市，幫助更多的投(tou)(tou)資人精準(zhun)捕捉區域市場(chang)結構(gou)性(xing)機遇(yu)。如果您(nin)想知道全國(guo)有哪些城(cheng)市值(zhi)得投(tou)(tou)資，如何(he)實現更高成(cheng)功(gong)率的酒店投(tou)(tou)資，歡迎加入紅(hong)(hong)寶會(hui)，免費(fei)申領紅(hong)(hong)寶書，限時解鎖價(jia)值(zhi)3999元的投(tou)(tou)資服務權(quan)益。