在(zai)(zai)行業流動性壓力(li)下(xia)，地(di)產(chan)開(kai)發商的處(chu)境今非昔比，一些央國(guo)企(qi)，如金(jin)茂(mao)、華僑(qiao)城，近期都在(zai)(zai)處(chu)置資產(chan)回(hui)籠資金(jin)。

10月17日，中國金茂發布公告稱(cheng)(cheng)，北(bei)京渤海(hai)潤澤商(shang)業管(guan)理有限公司(si)（簡稱(cheng)(cheng)“渤海(hai)潤澤”）在公開(kai)掛牌程序中以約28.01億元的價格，競得金茂北(bei)京置業100%的股權。

買方北京渤海潤澤商業管(guan)理有限公司，最終實際擁有人(ren)為石翠及(ji)蘇福蛇，渤海潤澤和(he)(he)他的股東一樣較為低調和(he)(he)神秘，至今才成(cheng)立(li)兩個月。

金(jin)茂(mao)北京(jing)置(zhi)業成立于2007年(nian)6月25日，注冊資(zi)本(ben)為(wei)16億元(yuan)，在(zai)轉讓(rang)之前由上海金(jin)茂(mao)全(quan)資(zi)擁有。金(jin)茂(mao)北京(jing)置(zhi)業主(zhu)要持有金(jin)茂(mao)北京(jing)威斯汀大飯店，該酒店為(wei)一家(jia)五星級(ji)酒店，位于北京(jing)東(dong)三(san)環核心區(qu)域(yu)內，在(zai)2008年(nian)開業，擁有550間客房及(ji)套房，據第三(san)方(fang)平臺(tai)顯示，日常普通房型(xing)的房價在(zai)1400元(yuan)/晚左右。

經營有所改善，屬優質資產

從金茂北京威斯汀大飯店情況來看，2019-2021年(nian)(nian)度(du)和2022年(nian)(nian)1-3月期間，該酒(jiu)店總營業(ye)收入(ru)分(fen)(fen)別為2.81億元(yuan)、1.05億元(yuan)、1.53億元(yuan)、3545萬元(yuan)；平均入(ru)住(zhu)率(lv)分(fen)(fen)別為85.00%、33.01%、50.17%及35.01%，2020年(nian)(nian)入(ru)住(zhu)率(lv)下降主要是受疫(yi)情影響。

從金(jin)茂北京置業的財(cai)報(bao)來(lai)看(kan)，截止2023年07月31日，該(gai)公司營(ying)業收入1.32億(yi)元(yuan)(yuan)，已(yi)經超過去年全年不(bu)到1億(yi)的收入，經營(ying)有所改善。凈利潤虧(kui)損843.15萬(wan)元(yuan)(yuan)，盡(jin)管利潤表(biao)上尚未(wei)恢復(fu)盈利狀態，但(dan)從資產負債(zhai)表(biao)來(lai)看(kan)，金(jin)茂北京威斯(si)汀大飯店仍屬于優質(zhi)資產，資產總計(ji)16億(yi)元(yuan)(yuan)，負債(zhai)總計(ji)7245.31萬(wan)元(yuan)(yuan)，所有者權益15.29億(yi)元(yuan)(yuan)。

金茂為何要出售此優質資產呢？

對于此次(ci)取(qu)股(gu)權出(chu)(chu)售(shou)(shou)(shou)方(fang)式(shi)的(de)(de)(de)(de)掛牌轉讓，中國金(jin)茂在公告稱，這在目(mu)前市場情況下是以合(he)理價格實(shi)現(xian)酒店(dian)整(zheng)體銷售(shou)(shou)(shou)的(de)(de)(de)(de)良機。出(chu)(chu)售(shou)(shou)(shou)事項(xiang)帶來(lai)(lai)的(de)(de)(de)(de)現(xian)金(jin)流(liu)及利潤，將(jiang)有助集團整(zheng)體財務狀況及營運資(zi)金(jin)的(de)(de)(de)(de)優化。同時(shi)，令集團可(ke)以適(shi)時(shi)尋找(zhao)其他新(xin)投(tou)資(zi)機會。此次(ci)出(chu)(chu)售(shou)(shou)(shou)事項(xiang)所得的(de)(de)(de)(de)款項(xiang)將(jiang)用(yong)于未來(lai)(lai)可(ke)能(neng)的(de)(de)(de)(de)合(he)適(shi)投(tou)資(zi)或作(zuo)為一般營運資(zi)金(jin)。

中國金茂2023年(nian)上半年(nian)收入(ru)約268.41億(yi)元，同(tong)比減少(shao)7%。歸母凈利(li)(li)潤(run)約4.32億(yi)元，同(tong)比減少(shao)83%；公司毛利(li)(li)率(lv)為(wei)17%，同(tong)比減少(shao)5%；上半年(nian)城市運營及物(wu)業(ye)(ye)開(kai)發(fa)毛利(li)(li)率(lv)為(wei)11%，同(tong)比下降(jiang)8%；商務租賃(lin)及零售商業(ye)(ye)運營毛利(li)(li)率(lv)為(wei)83%，同(tong)比下降(jiang)1%；酒店經營毛利(li)(li)率(lv)為(wei)50%，同(tong)比增加16%。

對于一(yi)家規模不小(xiao)的央企(qi)，歸母凈利潤大(da)幅(fu)下(xia)滑，這樣的盈(ying)(ying)利指標稍顯(xian)遜色，而此次(ci)股權轉(zhuan)讓，不僅能(neng)回籠(long)28億元的資金，還能(neng)實現約(yue)13億的出售收益，能(neng)在一(yi)定程度上改善金茂今年整體的盈(ying)(ying)利能(neng)力(li)。

和(he)金茂(mao)一樣，另一家央企(qi)華僑城(cheng)，也在出售酒店套(tao)現。

10月11日(ri)，華僑城(cheng)（亞洲）發布公(gong)(gong)告稱(cheng)，其間接非全資附屬公(gong)(gong)司華僑城(cheng)上(shang)海(hai)置地計劃以不低于人(ren)民幣24.3億元(yuan)（含增值稅）的(de)價格(ge)，于北京(jing)產權(quan)交易所(suo)透過公(gong)(gong)開掛(gua)牌出售上(shang)海(hai)蘇河灣(wan)項目部分(fen)資產。

這(zhe)意味(wei)著，位于(yu)上(shang)海(hai)核心地段的(de)明(ming)星項目(mu)上(shang)海(hai)寶格麗酒店(dian)(dian)，在(zai)開(kai)業(ye)5年后(hou)被公(gong)開(kai)掛牌出售。上(shang)海(hai)寶格麗酒店(dian)(dian)是全(quan)球第(di)六家、中國第(di)二家寶格麗酒店(dian)(dian)，項目(mu)距離南(nan)京(jing)東路500米(mi)，距離外灘(tan)、人民廣場都僅1km。

來自酒店官(guan)網的信息顯示，上(shang)(shang)海寶(bao)格(ge)(ge)麗酒店由意大利建筑事務(wu)所Antonio Citterio Patricia Viel操刀設計，由一棟(dong)高48層的寶(bao)格(ge)(ge)麗大樓(lou)、上(shang)(shang)海總商會、意式花園組成。

常年虧損

上海寶(bao)格麗酒(jiu)店(dian)位于寶(bao)格麗大(da)樓(lou)的頂(ding)部8層，擁有82間客房(fang)及(ji)套房(fang)，其中包(bao)括(kuo)19間酒(jiu)店(dian)甄(zhen)選套房(fang)。根據其酒(jiu)店(dian)官方網站及(ji)部分(fen)酒(jiu)店(dian)預訂網站顯示，該酒(jiu)店(dian)大(da)部分(fen)客房(fang)的常規價格均在6000多元(yuan)(yuan)-8000多元(yuan)(yuan)一(yi)夜，是普通五星級酒(jiu)店(dian)客房(fang)價格的至少(shao)3-4倍，即便是特別優惠價，也要5000多元(yuan)(yuan)一(yi)夜。上海寶(bao)格麗酒(jiu)店(dian)最貴的套房(fang)，甚至每晚價格超(chao)過(guo)30萬(wan)元(yuan)(yuan)。

上海寶格(ge)麗公寓位于寶格(ge)麗大樓的5-39層，總房(fang)間數量達243套。其中(zhong)，約145-172平方(fang)米的1+1房(fang)，每月房(fang)租(zu)在(zai)5.3萬(wan)元(yuan)-6.8萬(wan)元(yuan)；約208平方(fang)米的2+1房(fang)，每月房(fang)租(zu)在(zai)6.6萬(wan)元(yuan)-12萬(wan)元(yuan)；約256平方(fang)米的3房(fang)，每月房(fang)租(zu)在(zai)9萬(wan)元(yuan)-15萬(wan)元(yuan)，最短(duan)租(zu)期6個(ge)月起(qi)。

盡管酒(jiu)店價(jia)格位列上海高(gao)端五星級酒(jiu)店前(qian)列、公寓租金每(mei)月超過(guo)5、6位數，但仍然(ran)改(gai)變(bian)不了其常年虧損(sun)的命運。

出(chu)售(shou)公告顯示(shi)，此(ci)次(ci)出(chu)售(shou)的上海蘇(su)河灣項目(mu)部分(fen)資產截至(zhi)2021年(nian)12月(yue)31日止年(nian)度、截至(zhi)2022年(nian)12月(yue)31日止年(nian)度、截至(zhi)2023年(nian)6月(yue)30日止六個月(yue)的收入分(fen)別(bie)約(yue)為(wei)2.49億元(yuan)、1.40億元(yuan)、1.19億元(yuan)，除稅后虧損(sun)分(fen)別(bie)約(yue)為(wei)1077萬(wan)元(yuan)、5225萬(wan)元(yuan)、690萬(wan)元(yuan)。

賣房還貸

根據(ju)交易公告，為(wei)擔(dan)保(bao)華(hua)僑(qiao)城（亞(ya)洲）的(de)貸(dai)款(kuan)，上海蘇河(he)灣(wan)項目酒(jiu)店房產主體及其(qi)他建(jian)筑被(bei)抵押予(yu)一(yi)間(jian)商業銀行(xing)，截至(zhi)2023年6月末的(de)貸(dai)款(kuan)余額約為(wei)9.6億元。

如若按最低價(jia)格(ge)24.3億元達成交易(yi)，除(chu)去交易(yi)稅費、交易(yi)費用及其他開支(zhi)合計3.6億元，華僑城（亞洲(zhou)）出(chu)售上(shang)海(hai)蘇(su)河灣(wan)項目(mu)部分資產可回收現金約20.7億元，預計產生收益約5700萬元。

談及此次(ci)(ci)出售資(zi)產的理由，華僑城披露，董(dong)事(shi)會認為此次(ci)(ci)出售資(zi)產將令集團(tuan)盤(pan)活其資(zi)產、加速資(zi)產周轉，交易產生的現金流(liu)入可用于償(chang)還貸(dai)款及借貸(dai)，并可降低集團(tuan)的計息負(fu)債及實現投資(zi)收入。

連年虧損，華僑城早已開啟變賣資產之路

自(zi)2018年開始，“華(hua)僑城系”數十(shi)家子公司股權(quan)和所(suo)持(chi)資產(chan)(chan)被(bei)出售或(huo)轉讓。在行業(ye)調整(zheng)期(qi)和疫情影響下，經營壓力較大，近(jin)兩年，其(qi)房地(di)產(chan)(chan)業(ye)務(wu)和旅游業(ye)務(wu)雙(shuang)雙(shuang)大幅(fu)下滑(hua)。

2022年，華僑(qiao)城歷史性出現(xian)(xian)(xian)虧(kui)損(sun)(sun)。一季度(du)實現(xian)(xian)(xian)營(ying)收74.7億元(yuan)，同(tong)比(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)13%；歸(gui)(gui)母凈利潤1.8億元(yuan)，同(tong)比(bi)斷崖下(xia)降(jiang)(jiang)80%；歸(gui)(gui)屬(shu)上(shang)市(shi)公(gong)司股東的(de)扣(kou)非凈利潤為-6385萬，同(tong)比(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)107.41%。2022全年來看(kan)，上(shang)市(shi)公(gong)司實現(xian)(xian)(xian)營(ying)收767.67億元(yuan)，同(tong)比(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)25.17%；歸(gui)(gui)屬(shu)于上(shang)市(shi)公(gong)司股東的(de)凈利潤虧(kui)損(sun)(sun)109億元(yuan)。今(jin)年上(shang)半(ban)年仍虧(kui)損(sun)(sun)13億元(yuan)，截至今(jin)年6月末(mo)的(de)有息負債總額達1343億元(yuan)。

曾(ceng)經(jing)的文旅之王陷入困境(jing)。

其中，華(hua)僑(qiao)(qiao)城（亞(ya)洲）自2020年(nian)以來公(gong)司連年(nian)虧損，其中2022年(nian)因為計(ji)提多項資產減值損失(shi)，華(hua)僑(qiao)(qiao)城（亞(ya)洲）的歸母凈虧損高達19.13億元(yuan)。今年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)，華(hua)僑(qiao)(qiao)城亞(ya)洲實(shi)現收入約(yue)(yue)1.94億元(yuan)，較去(qu)年(nian)同期下(xia)降約(yue)(yue)77.9%，由于地(di)產市場(chang)行(xing)情繼續下(xia)行(xing)的影響，公(gong)司歸母凈虧損2.12億元(yuan)，而(er)去(qu)年(nian)同期為虧損6155萬(wan)元(yuan)。

截至2023年(nian)6月末，華僑城(cheng)（亞洲(zhou)）的短(duan)期借(jie)款為(wei)65.77億(yi)元(yuan)，而公司所持的貨幣資(zi)金為(wei)25.6億(yi)元(yuan)，無法覆蓋(gai)短(duan)債。這(zhe)意味著，華僑城(cheng)（亞洲(zhou)）的流動性短(duan)期內會遭受頗(po)大挑(tiao)戰(zhan)。

“華僑(qiao)城(cheng)系(xi)”的另一上(shang)市(shi)平臺華僑(qiao)城(cheng)A也面臨著同(tong)(tong)樣的困境。2022年，華僑(qiao)城(cheng)A同(tong)(tong)樣因為計提(ti)資產減(jian)值損(sun)(sun)失造成巨大虧(kui)損(sun)(sun)，期內(nei)公司營收767.67億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，同(tong)(tong)比下滑25.17%，歸(gui)母凈虧(kui)損(sun)(sun)109.05億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，2021年同(tong)(tong)期為盈利37.99億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)。2023年上(shang)半(ban)年，公司營收增(zeng)長(chang)回(hui)正(zheng)，同(tong)(tong)比增(zeng)18.56%至(zhi)194.38億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，然而歸(gui)母凈虧(kui)損(sun)(sun)持續，為虧(kui)損(sun)(sun)13.06億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，上(shang)年同(tong)(tong)期為1.05億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)。

華僑城(cheng)表(biao)示，地產行業信用風險在不(bu)斷上行，房企資(zi)金周轉能力、融資(zi)能力走弱，在行業壓(ya)力傳導下可(ke)能發生流動性不(bu)足、償(chang)債壓(ya)力加大等問題。此次出售上海(hai)寶格麗酒店(dian)亦(yi)是(shi)華僑城(cheng)主動化債的(de)舉(ju)措之一。